1. نطاق التطبيق ونظام الملكية المشتركة
المراجع: المادة 1 · المادة 6 · المادة 8 · المادة 9 · المادة 21 · النظام النموذجي
يسري القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات، المملوكة لعدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل منها جزءًا مفرزًا ونصيبًا شائعًا في الأجزاء المشتركة. ويسري أيضًا على مجموعات العقارات أو الفيلات أو المحلات، المتلاصقة أو المنفصلة، التي تكون أجزاؤها المشتركة على الشياع، سواء كانت الأرض محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
يحدد القانون حق كل جزء في الأجزاء المشتركة بنصيبه الشائع. ويساوي النصيب الشائع لكل جزء مساحتَه مقسومةً على مجموع مساحات الأجزاء المفرزة عند إنشاء الملكية المشتركة، ما لم تنص رسوم الملكية أو يقرر الجمع العام خلاف ذلك.
يجب أن يكون لكل عقار نظام للملكية المشتركة، يضعه المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق بينهم، ويتسلم كل مالك مشترك نسخة منه. وإذا لم يوجد، يطبق النظام النموذجي للملكية المشتركة المحدد بالمرسوم رقم 2.17.354 الصادر في 23 أكتوبر 2017.
يعد باطلًا كل شرط يقيد حقوق مالك مشترك على أجزائه المفرزة، إلا ما تعلق منه بتخصيص العقار أو طابعه أو موقعه. ويُعتمد نظام الملكية المشتركة أو يُعدَّل بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين، ويجب أن يتضمن على الخصوص:
- استعمال الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة وشروط هذا الاستعمال
- قواعد إدارة الأجزاء المشتركة
- توزيع الأنصبة الشائعة
- قواعد سير اتحاد الملاك المشتركين والجمع العام
- معايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه
- تكاليف الحفظ والصيانة والإدارة
- تكاليف التجهيزات المشتركة وكل مرفق جماعي
- نصيب كل مالك مشترك في التكاليف، بحسب نصيبه الشائع
2. اتحاد الملاك المشتركين ووكيل الاتحاد ونائبه
المراجع: المادة 13 · المادة 19 · من المادة 29 إلى المادة 29 مكرر 3 (29 quater)
يوجد اتحاد الملاك المشتركين بقوة القانون ابتداء من تقييد أول تفويت لجزء من العقار. ويتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي، ويهدف إلى حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها. ويسيره الجمع العام ويدبره وكيل الاتحاد ونائب وكيل الاتحاد، وهو مسؤول عن الأضرار الناتجة عن التدبير المهمل.
يعين الجمع العام وكيل الاتحاد ونائبه من بين الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين، لمدة سنتين قابلة للتجديد، ويعزلهما بالأغلبية نفسها. ويجوز أن يكون وكيل الاتحاد من غير الملاك، بالأغلبية نفسها: شخصًا ذاتيًا أو اعتباريًا يمارس مهنة إدارة العقارات بصفة حرة. ولا ينص القانون على أي نظام للترخيص.
وإذا لم يتم التعيين، يتولاه رئيس المحكمة الابتدائية بطلب من أحد الملاك المشتركين.
لا يوجد «مجلس الاتحاد» في القانون المغربي إلا حين تُدار مجموعة عقارية من طرف أكثر من اتحاد واحد، ويتكون من وكيل كل اتحاد ونائبه. وليس هو مجلس المراقبة المعروف في القانون الفرنسي، ولا ينص القانون على أي مجلس للمراقبة داخل اتحاد واحد.
3. دعوة الجمع العام إلى الانعقاد
المراجع: المادة 16 مكرر 2 (16 ter) · المادة 24 · المادة 16 · المادة 16 مكرر 3 (16 quater) · المادة 26 مكرر 2 (26 ter) · المادة 16 مكرر 4 (16 quinquies) · المادة 16 مكرر 5 (16 sexies) · المادة 16 مكرر 7 (16 octies) · المادة 16 مكرر 6 (16 septies)
يجتمع الجمع العام العادي مرة واحدة في السنة على الأقل، داخل الثلاثين يومًا الموالية لنهاية السنة الجارية. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الحاجة إلى ذلك.
وتنص مقتضيات أخرى على أن يجتمع الجمع العام، للتصويت على الميزانية، داخل ستة أشهر من آخر يوم في السنة المحاسبية السابقة. وتعود القاعدتان معًا إلى القانون 106.12 وتتعايشان في النص، ويورد هذا الدليل كلتيهما دون ترجيح إحداهما.
يوجه وكيل الاتحاد الدعوة. ويدعو مالك مشترك أو أكثر إلى انعقاد الجمع العام الأول. وإذا لم يوجه وكيل الاتحاد الدعوة، جاز لثلث الملاك المشتركين أن يطلبوها منه، فإن لم يستجب، جاز لمالك مشترك واحد أن يوجهها بعد مرور ثمانية أيام على توجيه إنذار إلى وكيل الاتحاد. ويجب على وكيل الاتحاد المستقيل أن يدعو الجمع العام داخل ثلاثين يومًا.
توجه الدعوة إلى كل مالك مشترك بجميع وسائل التبليغ القانونية، إلى آخر عنوان شخصي أو مهني أدلى به لوكيل الاتحاد، قبل الاجتماع بخمسة عشر يومًا على الأقل. وتتضمن مكان الاجتماع وتاريخه وساعته ونقط جدول الأعمال ومشاريع القرارات، وتذكّر بأن المالك المشترك الذي لم يؤد التكاليف المشتركة لن يُقبل في الاجتماع. ويُعقد الاجتماع داخل نفوذ الجماعة.
لكل مالك مشترك أن يطلب من وكيل الاتحاد، قبل الاجتماع بأربع وعشرين ساعة على الأقل، إدراج مسألة في جدول الأعمال، وإذا رفض وكيل الاتحاد جاز للجمع العام أن ينظر فيها. ولا يتداول الجمع العام بصفة صحيحة إلا في النقط المدرجة في جدول الأعمال وبناء على دعوة قانونية، باستثناء ما يجيزه القانون في حالة الاستعجال.
إذا كانت الحسابات أو الميزانية مدرجة في جدول الأعمال، بيّنت الدعوة كيفية الاطلاع على الوثائق المثبتة، ويضع وكيل الاتحاد العقود والوثائق رهن الإشارة قبل الاجتماع بثلاثة أيام على الأقل. وقبل الاجتماع بخمسة عشر يومًا على الأقل، يجب أن يتمكن كل مالك مشترك من الاطلاع على:
- الوضعية المالية والحساب العام للتدبير
- مشروع الميزانية، مرفقًا بآخر ميزانية مصادق عليها
- الشروط الأساسية للعقود
4. اتخاذ القرارات في الجمع العام
المراجع: المادة 18 · المادة 16 مكرر 9 (16 decies) · المادة 20 · المادة 21 · المادة 22 والمادة 44 · المادة 45 · المادة 17 · المادة 16 مكرر 8 (16 nonies) · المادة 30 · المادة 59 مكرر 11 (59 duodecies) · المادة 59 مكرر 10 (59 undecies)
لا يتداول الجمع العام إلا بحضور نصف الملاك المشتركين على الأقل أو من يمثلهم. وإذا لم يتوفر هذا النصاب، يُعقد اجتماع ثان داخل ثلاثين يومًا بمن حضر، ويقرر «بالأغلبية».
يصوت كل مالك مشترك بنسبة حقوقه في الجزء كما يحددها نظام الملكية المشتركة. وبحسب موضوع القرار، يُتخذ بإحدى ثلاث أغلبيات:
- الأغلبية النسبية للملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، ولا سيما لصيانة العقار وسلامته، والإذن بأشغال مالك مشترك تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي، والهوائيات، وولوج الأشخاص في وضعية إعاقة، والبواب.
- ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين، ولا سيما لاعتماد نظام الملكية المشتركة أو تعديله، وتعيين وكيل الاتحاد ونائبه أو عزلهما، وتحديد أتعاب وكيل الاتحاد، والمصادقة على الميزانية والتكاليف والرصيد المالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى، والبت في التحسينات والأشغال الكبرى.
- الإجماع لتشييد بناية جديدة أو تعلية العقار، وتحويل أجزاء مشتركة إلى أجزاء مفرزة، وإنجاز أشغال تغير الأجزاء المشتركة، والبت في حقوق التعلية أو الحفر، وهدم العقار كليًا أو إعادة بنائه بعد هلاكه الكلي.
يشترط النص «ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين» دون أن يبين هل يتعلق الأمر بجميع أصوات الاتحاد أم بأصوات الحاضرين أو الممثلين فقط. ولا يبين كذلك هل يبقى الاجتماع الثاني، الذي يقرر «بالأغلبية»، ملزمًا بأغلبية الثلاثة أرباع أو بالإجماع في القرارات التي تشترطهما. ويورد هذا الدليل هذه العبارات دون تأويلها.
يجوز للمالك المشترك أن ينيب عنه غيره بوكالة كتابية، عضوًا في الاتحاد كان أو من غير أعضائه. ولا يجوز لشخص واحد أن ينوب عن أكثر من ثلاثة ملاك مشتركين، على ألا تتجاوز أصواتهم مجتمعة عشرة في المائة من مجموع الأصوات.
ينتخب الجمع العام رئيسه من بين أعضائه ويعين كاتبًا، ولا يجوز لوكيل الاتحاد ولا لنائبه رئاسته، غير أنه يجوز لوكيل الاتحاد أن يتولى الكتابة بموافقة الجمع العام. ويبلغ وكيل الاتحاد المحضر، الموقع من الرئيس والكاتب، إلى كل مالك مشترك مع جميع القرارات، داخل ثمانية أيام وبجميع الوسائل القانونية.
يجوز للمالك المشترك المتضرر أن يطعن في قرار أمام رئيس المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار بدائرتها، بصفته قاضيًا للمستعجلات، لمخالفة القانون أو نظام. ويجب رفع الدعوى داخل شهرين من تاريخ علمه بالقرار، وإلا سقط الحق في رفعها.
5. واجبات وكيل الاتحاد
المراجع: المادة 26 · المادة 28 · المادة 32 · المادة 24، الفقرتان 4 و5 · المرسوم 2.23.700، المادة 1 · المرسوم 2.23.700، المادة 2
يجب على وكيل الاتحاد:
- تطبيق نظام الملكية المشتركة
- استخلاص المساهمات مقابل وصل
- تسليم شهادة، عند البيع، للمالك المشترك الذي لم تعد في ذمته أي مبالغ للاتحاد
- وضع ميزانية منتظمة ومسك حسابات تبين وضعية الاتحاد ووضعية كل مالك مشترك
- إخبار الملاك المشتركين بالوضعية المالية مرة كل ستة أشهر على الأقل (وتستعمل الترجمة الفرنسية الرسمية عبارة situation de la trésorerie)
- حفظ الأرشيف والسجلات وتمكين الملاك المشتركين من الاطلاع عليها، ولا سيما قبل الجمع العام الذي ينظر في الحسابات
- فتح حساب بنكي باسم الاتحاد وإيداع الأموال المتوصل بها فيه دون تأخير
- تمثيل الاتحاد أمام القضاء
يقدم وكيل الاتحاد تقريرًا عن نشاطه إلى الجمع العام. وعند تعيين من يخلفه، يجب عليه أن يسلمه داخل خمسة عشر يومًا جميع الوثائق والأرشيف والسجلات والحسابات والأموال، تحت طائلة غرامة تهديدية يومية يأمر بها قاضي المستعجلات. ولكل مالك مشترك حق الاطلاع على الأرشيف.
تمسك الحسابات وفق القواعد المحاسبية المحددة بنص تنظيمي، وتقدم مقارنة بالسنة المحاسبية السابقة، وتمسك على أساس الاستحقاق.
هذه القواعد المحاسبية هي التي حددها المرسوم رقم 2.23.700، المطبق منذ فاتح يناير 2026 على كل اتحاد تطابق سنته المحاسبية السنة الميلادية. اقرأ دليل المرسوم 2.23.700
6. التكاليف والأرصدة
المراجع: المادة 36 · النظام النموذجي · المادة 24 · المادة 37 مكرر 1 (37 bis) · المادة 37
يميز القانون بين صنفين من التكاليف: تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وتدبيرها، وتوزع بحسب النصيب الشائع لكل جزء، وتكاليف المرافق الجماعية والتجهيزات المشتركة، وتوزع بحسب المنفعة التي تعود بها هذه المرافق والتجهيزات على كل جزء. ويأخذ النظام النموذجي بهذا التمييز نفسه. ولا يستعمل النص المغربي عبارتي «التكاليف العامة» و«التكاليف الخاصة».
يصوت الجمع العام كل سنة على ميزانية وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. وتستحق المساهمات في اليوم الأول من كل ثلاثة أشهر، ما لم يقرر الجمع العام خلاف ذلك. ويجوز لوكيل الاتحاد أن يطلب مساهمة إضافية يتعين أن يصادق عليها الجمع العام الموالي.
تستعمل الترجمة الفرنسية الرسمية كلمة provision بمعنيين: للمساهمات الدورية ولهذا الرصيد الخاص بالأشغال الكبرى.
فتح الحساب الاحتياطي أمر اختياري. ويجوز للجمع العام أن يقرره لمواجهة النفقات غير المعتادة أو المستعجلة، ويموله جميع الملاك المشتركين بصفة دورية، ويحدد مبلغه وأوجه استعماله بأغلبية الثلاثة أرباع. وفي حالة الاستعجال، يجوز لوكيل الاتحاد استعماله مع إشعار كل مالك مشترك كتابة.
لا يمكن تغيير توزيع التكاليف إلا بقرار من الجمع العام أو بحكم قضائي.
7. التكاليف غير المؤداة
المراجع: المادة 25 · المادة 25 مكرر (25 bis) · المادة 36 مكرر (36 bis) · المادة 40 · المادة 40 مكرر 1 (40 bis) · المادة 41 · المادة 42 · المادة 43 · المادة 16 مكرر 4، الفقرة 2 (16 quinquies)
لا يحتاج وكيل الاتحاد إلى إذن من الجمع العام لرفع دعوى. وإذا لم يؤد قسط في تاريخ استحقاقه، أصبحت الأقساط المتبقية حالة الأداء متى ظلت رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل دون جواب لمدة تزيد على ثلاثين يومًا، تحتسب ابتداء من اليوم الموالي لأول تقديم لها. ويباشر وكيل الاتحاد حينئذ مسطرة الأمر بالأداء، ويكون الأمر مشمولًا بالنفاذ المعجل رغم الاستئناف.
استثناء من المادة 155 من قانون المسطرة المدنية، يصدر رئيس المحكمة الابتدائية الأمر بالأداء بناء على أربع وثائق:
- محضر الجمع العام الذي صادق على تكاليف السنة
- بيان بديون المالك المشترك المدين، يشهد وكيل الاتحاد بصحته
- شهادة ملكية تبين النصيب الشائع للمدين
- ما يثبت تبليغ الإنذار
يصدر الأمر داخل أجل أقصاه ثلاثة أشهر.
يضمن الدين رهن إجباري على الجزء ونصيبه الشائع: فإذا رفض المالك المشترك رهنًا اختياريًا، وجه إليه وكيل الاتحاد بيانًا بالدين مرفقًا بنسخة مشهود بمطابقتها لقرار الجمع العام، وتأمر المحكمة بالرهن الإجباري بعد ثمانية أيام من توصله. ويتمتع الدين أيضًا بامتياز على المنقولات الموجودة في الجزء وعلى الوجيبة الكرائية. ويكون مشتري الجزء مسؤولًا بالتضامن مع البائع عن ديون هذا الأخير تجاه الاتحاد.
يتقادم الدين بمرور خمس سنوات ابتداء من مصادقة الجمع العام عليه.
المالك المشترك الذي لم يؤد التكاليف المشتركة «لن يُقبل» في الجمع العام، ويجب أن تذكّر الدعوة بذلك. ولا يحدد القانون أي حد للمبالغ غير المؤداة تطبق ابتداء منه هذه القاعدة.
8. تعديلات القانون
المراجع: القانون 106.12، المادة 4 · الجريدة الرسمية عدد 6465 · المادة 13 والمادة 16 والمادة 16 مكرر 2 (16 ter) والمادة 16 مكرر 4 (16 quinquies) والمادة 30 · القانون 39.24، المادة 2 · الجريدة الرسمية عدد 7328 · المادة 12 · القانون 41.25، المادة 2 · الجريدة الرسمية عدد 7526
غيَّر القانون 106.12، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 6465 بتاريخ 16 ماي 2016، القانون 18.00 وتممه، وعنه تنبثق عدة قواعد يوردها هذا الدليل، منها أجل الخمسة عشر يومًا للدعوة وأجلا انعقاد الجمع العام. وألزم بملاءمة أنظمة الملكية المشتركة القائمة داخل السنة الموالية لدخوله حيز التنفيذ، وإلا كانت الشروط غير الملائمة باطلة.
أما القانون 39.24، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 7328 والداخل حيز التنفيذ يوم نشره في 22 غشت 2024، فيعدل خمس مواد من القانون 18.00:
- يجوز للاتحاد رفع دعوى، ولو ضد مالك مشترك، في حالة تعذر الصلح والوساطة، بعدما كان القانون 106.12 يقتصر على الصلح، ولا يحدد النص أي مسطرة لهذه الوساطة
- توجه الدعوة وتبلغ القرارات «بجميع وسائل التبليغ القانونية»، ولم يعد النص يذكر الرسالة المضمونة مع إشعار بالتوصل ولا المفوض القضائي
- يجب أن تتضمن الدعوة إلى الجمع العام الأول جدول الأعمال
- لم يعد النص يتضمن تعليق لائحة الملاك المشتركين الذي كان يفرضه القانون 106.12 بالنسبة للجمع العام الأول
- أجل الخمسة عشر يومًا للدعوة لم يتغير
ليست من مستجدات القانون 39.24، بل من القانون 106.12: أجل الخمسة عشر يومًا للدعوة، ودعوة مالك مشترك أو أكثر إلى الجمع العام الأول، ودعوة مالك مشترك واحد إليه بعد طلب ثلث الملاك المشتركين الذي لم يلق استجابة.
وأعاد القانون 41.25، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16 يوليوز 2026، صياغة المادة 12: يجب أن يحرر في محرر رسمي، تحت طائلة البطلان، كل تصرف ينقل ملكية جزء أو ينشئ أو يغير حقًا عينيًا عليه. ولم يعد المحرر الثابت التاريخ الذي يحرره محام مقبولًا، ولا يتضمن النص أي مقتضى يؤجل دخوله حيز التنفيذ.
يلخص هذا القسم النص العربي للقانونين 39.24 و41.25 مباشرة، أما الصفحتان الفرنسية والإنجليزية فتترجمانه.
9. وسائل الانتصاف، وما لا ينص عليه القانون
المراجع: من المادة 59 مكرر 1 إلى المادة 59 مكرر 9 (من 59 bis إلى 59 decies) · المادة 27
إذا عجز الاتحاد عن أداء ديونه أو عن حفظ العقار، جاز للمحكمة أن تعين متصرفًا مؤقتًا، بطلب من وكيل الاتحاد أو من عشرة في المائة من الملاك المشتركين. وتدوم مهمته سنة واحدة على الأكثر، ويترتب عليها توقيف وكيل الاتحاد والجمع العام ووقف دعاوى الدائنين.
لا يتضمن النص المحيَّن أي عقوبة جنائية، ووسائله كلها مدنية: الغرامة التهديدية، ومسؤولية وكيل الاتحاد ونائبه، وبطلان بعض الشروط، والإدارة المؤقتة.
ما تيسره كوبريو من واجبات المادة 26
كوبريو برنامج للتدبير. يساعد وكيل الاتحاد على القيام ببعض واجبات المادة 26، لكنه لا يقوم بها نيابة عنه، واستعماله لا يجعل وكيل الاتحاد مطابقًا للقانون.
استخلاص المساهمات مقابل وصل.
في كوبريو: المدفوعات والإيصالات
مسك حسابات تبين وضعية كل مالك مشترك، وإخبار الملاك المشتركين بالوضعية المالية.
في كوبريو: لوحة القيادة والتقارير · تطبيق الملّاك
وضع ميزانية.
في كوبريو: المصاريف والميزانيات
حفظ الأرشيف وتمكين الملاك المشتركين من الاطلاع عليه.
في كوبريو: المستندات والإعلانات
ويبقى الباقي من شأن وكيل الاتحاد وحده: فتح الحساب البنكي باسم الاتحاد وإيداع الأموال فيه، وتمثيل الاتحاد أمام القضاء، وتطبيق نظام الملكية المشتركة، وتسليم الشهادة الواجبة عند البيع.
المصادر والنصوص الرسمية
النصوص التي يستند إليها هذا الدليل، كما هي منشورة على sgg.gov.ma وadala.justice.gov.ma. ويتيح الرقم والتاريخ والصفحة العثور على كل نص من جديد إذا تغيّر الرابط.
- الظهير الشريف رقم 1.02.298 الصادر في 3 أكتوبر 2002 بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
الجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 7 نونبر 2002، الصفحة 3175 · ملف PDF باللغة العربية
- القانون رقم 106.12، المعدِّل للقانون رقم 18.00
الجريدة الرسمية عدد 6465 بتاريخ 16 ماي 2016، الصفحة 3781 · ملف PDF باللغة العربية
- القانون رقم 39.24، المعدِّل للقانون رقم 18.00
الجريدة الرسمية عدد 7328 بتاريخ 22 غشت 2024، الصفحة 5367 · ملف PDF باللغة العربية
- القانون رقم 41.25، الذي أعاد صياغة المادة 12 من القانون رقم 18.00
الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16 يوليوز 2026، الصفحة 4425–4426 · ملف PDF باللغة العربية
- النص العربي المحيَّن للقانون رقم 18.00، كما هو في 16 يوليوز 2026
ملف PDF باللغة العربية
- الترجمة الفرنسية الرسمية المحيَّنة للقانون رقم 18.00، كما عدَّله القانون رقم 106.12
ملف PDF باللغة الفرنسية
- نشرة الترجمة الرسمية من الجريدة الرسمية التي تستند إليها هذه الترجمة
الجريدة الرسمية عدد 6514 بتاريخ 3 نونبر 2016، الصفحة 1664 · ملف PDF باللغة الفرنسية
- المرسوم رقم 2.17.354 الصادر في 23 أكتوبر 2017 بتحديد النظام النموذجي للملكية المشتركة
الجريدة الرسمية عدد 6635 بتاريخ 1 يناير 2018 · ملف PDF باللغة العربية