1. Champ d’application et règlement de copropriété
Références : art. 1 · art. 6 · art. 8 · art. 9 · art. 21 · règlement type
La loi s’applique aux immeubles bâtis divisés en appartements, en étages ou en locaux, appartenant à plusieurs personnes et répartis en lots qui comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle s’applique aussi aux ensembles d’immeubles, de villas ou de locaux, contigus ou séparés, dont les parties communes sont en indivision, que le terrain soit immatriculé, en cours d’immatriculation ou non immatriculé.
La loi parle de quote-part, là où l’usage courant dit souvent « tantièmes ». La quote-part d’un lot est égale à sa superficie divisée par la superficie totale des parties privatives au moment de la création de la copropriété, sauf si les titres de propriété ou l’assemblée générale en décident autrement.
Chaque immeuble doit avoir un règlement de copropriété, rédigé par le propriétaire initial ou par les copropriétaires d’un commun accord, et chaque copropriétaire en reçoit un exemplaire. À défaut, le règlement de copropriété type fixé par le décret n° 2-17-354 du 23 octobre 2017 s’applique.
Une clause qui restreint les droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives est nulle, sauf si elle porte sur la destination de l’immeuble, son caractère ou sa situation. Le règlement est adopté ou modifié à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, et il doit notamment prévoir :
- l’usage des parties privatives et des parties communes, et les conditions de cet usage
- les règles d’administration des parties communes
- la répartition des quotes-parts
- les règles de fonctionnement du syndicat et de l’assemblée générale
- les critères de désignation du syndic et de son adjoint
- les charges de conservation, d’entretien et d’administration
- les charges des équipements communs et de chaque service collectif
- la part de chaque copropriétaire dans les charges, selon sa quote-part
2. Le syndicat, le syndic et son adjoint
Références : art. 13 · art. 19 · art. 29 à 29 quater (29 مكرر 3)
Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit dès l’inscription du premier transfert de propriété d’un lot. Il a la personnalité morale et l’autonomie financière, et il a pour objet la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Il est administré par l’assemblée générale et géré par le syndic et l’adjoint du syndic, et il répond des dommages causés par une gestion négligente.
L’assemblée générale désigne le syndic et son adjoint parmi les copropriétaires présents ou représentés, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, pour un mandat de deux ans renouvelable, et elle les révoque à la même majorité. Le syndic peut aussi être choisi hors de la copropriété, à la même majorité : une personne physique ou morale qui exerce la gestion immobilière à titre libéral. La loi ne prévoit aucun régime d’agrément.
Faute de désignation, le président du tribunal de première instance y procède à la demande d’un copropriétaire.
Le « conseil syndical » de la loi marocaine n’est pas le conseil de surveillance du droit français. Il n’existe que lorsqu’un ensemble est géré par plusieurs syndicats, et il réunit le syndic et l’adjoint de chacun d’eux. La loi ne prévoit aucun conseil de surveillance au sein d’un syndicat unique.
3. Convoquer l’assemblée générale
Références : art. 16 ter (16 مكرر 2) · art. 24 · art. 16 · art. 16 quater (16 مكرر 3) · art. 26 ter (26 مكرر 2) · art. 16 quinquies (16 مكرر 4) · art. 16 sexies (16 مكرر 5) · art. 16 octies (16 مكرر 7) · art. 16 septies (16 مكرر 6)
L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an, dans les trente jours qui suivent la fin de l’exercice en cours. Une assemblée extraordinaire peut être réunie chaque fois que c’est nécessaire.
Une autre disposition prévoit que l’assemblée se réunit, pour voter le budget, dans les six mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les deux règles datent de la loi 106-12 et coexistent dans le texte ; ce guide les rapporte l’une et l’autre sans les départager.
C’est le syndic qui convoque. La première assemblée est convoquée par un ou plusieurs copropriétaires. Si le syndic ne convoque pas, un tiers des copropriétaires peut le lui demander ; sans réponse, un seul copropriétaire peut convoquer l’assemblée huit jours après avoir adressé une mise en demeure au syndic. Un syndic démissionnaire doit convoquer l’assemblée dans les trente jours.
La convocation est adressée à chaque copropriétaire par tout moyen légal de notification, à la dernière adresse personnelle ou professionnelle qu’il a communiquée au syndic, au moins quinze jours avant la réunion. Elle indique le lieu, la date, l’heure, les points de l’ordre du jour et les projets de résolution, et elle rappelle que le copropriétaire qui n’a pas payé ses charges communes ne sera pas admis à la réunion. L’assemblée se tient sur le territoire de la commune.
Tout copropriétaire peut demander au syndic, au moins vingt-quatre heures avant la réunion, d’inscrire une question à l’ordre du jour ; si le syndic refuse, l’assemblée peut tout de même l’examiner. L’assemblée ne délibère valablement que sur les points inscrits à l’ordre du jour et sur une convocation régulière, sauf les exceptions que la loi admet en cas d’urgence.
Si les comptes ou le budget sont à l’ordre du jour, la convocation indique comment consulter les pièces justificatives, et le syndic tient les contrats et les pièces à disposition au moins trois jours avant la réunion. Au moins quinze jours avant, chaque copropriétaire doit pouvoir prendre connaissance :
- de la situation financière et du compte de gestion général
- du projet de budget, accompagné du dernier budget voté
- des principales clauses des contrats
4. Décider en assemblée générale
Références : art. 18 · art. 16 decies (16 مكرر 9) · art. 20 · art. 21 · art. 22 et 44 · art. 45 · art. 17 · art. 16 nonies (16 مكرر 8) · art. 30 · art. 59 duodecies (59 مكرر 11) · art. 59 undecies (59 مكرر 10)
L’assemblée ne délibère que si la moitié au moins des copropriétaires sont présents ou représentés. À défaut, une seconde réunion se tient dans les trente jours avec les copropriétaires qui y assistent, et elle décide « à la majorité ».
Chaque copropriétaire vote en proportion de ses droits dans le lot, tels que le règlement les fixe. Selon son objet, une décision se prend à l’une de trois majorités :
- La majorité relative des copropriétaires présents ou représentés, notamment pour l’entretien et la sécurité de l’immeuble, l’autorisation des travaux d’un copropriétaire qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur, les antennes, l’accès des personnes handicapées et le concierge.
- Les trois quarts des voix des copropriétaires, notamment pour adopter ou modifier le règlement, désigner ou révoquer le syndic et son adjoint, fixer ses honoraires, approuver le budget, les charges et la provision pour grands travaux d’entretien, et décider des améliorations et des gros travaux.
- L’unanimité pour construire un nouveau bâtiment ou surélever l’immeuble, transformer des parties communes en parties privatives, réaliser des travaux qui modifient les parties communes, décider des droits de surélévation ou d’affouillement, démolir entièrement l’immeuble ou le reconstruire après une destruction totale.
Le texte exige « les trois quarts des voix des copropriétaires » sans préciser s’il s’agit de toutes les voix du syndicat ou seulement de celles des copropriétaires présents ou représentés. Il ne dit pas non plus si la seconde réunion, qui décide « à la majorité », reste tenue par les trois quarts ou l’unanimité pour les décisions qui les exigent. Ce guide cite ces formules sans les interpréter.
Un copropriétaire peut se faire représenter par un mandat écrit, donné à un membre du syndicat ou à une autre personne. Un même mandataire ne peut pas représenter plus de trois copropriétaires, dont les voix réunies ne dépassent pas 10 % du total.
L’assemblée élit son président parmi ses membres et désigne un secrétaire ; ni le syndic ni son adjoint ne peuvent la présider, mais le syndic peut en être le secrétaire avec l’accord de l’assemblée. Le procès-verbal, signé par le président et le secrétaire, est notifié par le syndic à chaque copropriétaire, avec toutes les décisions, dans les huit jours et par tout moyen légal.
Un copropriétaire lésé peut contester une décision devant le président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé, pour violation de la loi ou d’un règlement. L’action doit être engagée dans les deux mois qui suivent le jour où il a été informé de la décision ; passé ce délai, elle est prescrite.
5. Les obligations du syndic
Références : art. 26 · art. 28 · art. 32 · art. 24, al. 4 et 5 · décret 2-23-700, art. 1 · décret 2-23-700, art. 2
Le syndic doit :
- appliquer le règlement de copropriété
- encaisser les contributions contre reçu
- délivrer, lors d’une vente, une attestation au copropriétaire qui ne doit plus rien au syndicat
- établir un budget régulier et tenir une comptabilité qui fait apparaître la situation du syndicat et celle de chaque copropriétaire
- informer les copropriétaires de la situation financière au moins tous les six mois (la traduction française officielle parle de « situation de la trésorerie »)
- conserver les archives et les registres, et y donner accès aux copropriétaires, notamment avant l’assemblée qui examine les comptes
- ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat et y déposer sans délai les fonds reçus
- représenter le syndicat en justice
Le syndic rend compte de son activité à l’assemblée générale. Lorsqu’un successeur est désigné, il doit lui remettre dans les quinze jours tous les documents, archives, registres, comptes et fonds, sous peine d’une astreinte journalière ordonnée en référé. Tout copropriétaire peut consulter les archives.
Les comptes suivent les règles comptables fixées par voie réglementaire, sont présentés en comparaison avec l’exercice précédent et sont tenus selon la comptabilité d’engagement.
Ces règles comptables sont celles du décret n° 2-23-700, applicable depuis le 1er janvier 2026 à un syndicat dont l’exercice suit l’année civile. Lire le guide du décret 2-23-700
6. Les charges et les fonds
Références : art. 36 · règlement type · art. 24 · art. 37 bis (37 مكرر 1) · art. 37
La loi distingue deux catégories de charges. Les dépenses de conservation, d’entretien et de gestion des parties communes sont réparties selon la quote-part de chaque lot. Celles des services collectifs et des équipements communs le sont selon l’utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot. Le règlement de copropriété type reprend cette distinction. Le texte marocain n’emploie pas les expressions « charges générales » et « charges spéciales ».
Chaque année, l’assemblée générale vote un budget et un fonds spécial pour les grands travaux d’entretien. Les contributions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l’assemblée. Le syndic peut appeler une contribution supplémentaire, que la prochaine assemblée doit ratifier.
La traduction française officielle emploie le mot « provision » dans deux sens : pour les contributions périodiques et pour ce fonds de grands travaux.
Un compte de réserve est facultatif. L’assemblée peut le prévoir pour faire face à des dépenses inhabituelles ou urgentes ; il est alimenté périodiquement par tous les copropriétaires, et son montant comme son usage sont fixés à la majorité des trois quarts. En cas d’urgence, le syndic peut l’utiliser en avisant chaque copropriétaire par écrit.
La répartition des charges ne peut être modifiée que par un vote de l’assemblée ou par le juge.
7. Les charges impayées
Références : art. 25 · art. 25 bis (25 مكرر) · art. 36 bis (36 مكرر) · art. 40 · art. 40 bis (40 مكرر 1) · art. 41 · art. 42 · art. 43 · art. 16 quinquies, al. 2 (16 مكرر 4)
Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée pour agir en justice. Lorsqu’un versement n’est pas payé à son échéance, les versements restants deviennent exigibles si une lettre recommandée avec accusé de réception reste sans réponse plus de trente jours, comptés à partir du lendemain de sa première présentation. Le syndic engage alors la procédure d’injonction de payer, et l’ordonnance est exécutoire par provision malgré l’appel.
Par dérogation à l’article 155 du code de procédure civile, le président du tribunal de première instance rend l’injonction de payer au vu de quatre documents :
- le procès-verbal de l’assemblée qui a approuvé les charges de l’exercice
- un état des dettes du copropriétaire débiteur, certifié par le syndic
- un certificat de propriété qui fait apparaître la quote-part du débiteur
- la preuve que la mise en demeure a été notifiée
L’ordonnance est rendue dans un délai de trois mois au plus.
La créance est garantie par une hypothèque forcée sur le lot et sa quote-part : si le copropriétaire refuse une hypothèque volontaire, le syndic lui adresse un état de la dette accompagné d’une copie certifiée de la décision de l’assemblée, et le tribunal ordonne l’hypothèque forcée huit jours après sa réception. Elle bénéficie aussi d’un privilège sur les meubles qui garnissent le lot et sur les loyers. L’acquéreur d’un lot répond solidairement, avec le vendeur, des dettes de celui-ci envers le syndicat.
La créance se prescrit par cinq ans à compter de son approbation par l’assemblée générale.
Le copropriétaire qui n’a pas payé ses charges communes « ne sera pas admis » à l’assemblée générale, et la convocation doit le rappeler. La loi ne fixe aucun seuil d’impayé à partir duquel cette règle s’applique.
8. Les modifications de la loi
Références : loi 106-12, art. 4 · BO n° 6465 · art. 13, 16, 16 ter (16 مكرر 2), 16 quinquies (16 مكرر 4) et 30 · loi 39.24, art. 2 · BO n° 7328 · art. 12 · loi 41.25, art. 2 · BO n° 7526
La loi 106-12, publiée au Bulletin officiel n° 6465 du 16 mai 2016, a modifié et complété la loi 18-00 ; plusieurs règles de ce guide en sont issues, dont le préavis de quinze jours et les deux délais de réunion de l’assemblée. Elle a imposé la mise en conformité des règlements de copropriété existants dans l’année qui a suivi son entrée en vigueur, sous peine de nullité des clauses non conformes.
La loi 39.24, publiée au Bulletin officiel n° 7328 et entrée en vigueur le jour de sa publication, le 22 août 2024, modifie cinq articles de la loi 18-00 :
- le syndicat peut agir en justice, y compris contre un copropriétaire, lorsque la conciliation et la médiation ont échoué, là où la loi 106-12 ne visait que la conciliation ; le texte ne fixe aucune procédure pour cette médiation
- la convocation et la notification des décisions se font « par tout moyen légal de notification » ; la lettre recommandée avec accusé de réception et l’huissier ne sont plus nommés
- la convocation de la première assemblée doit comporter l’ordre du jour
- l’affichage de la liste des copropriétaires, que prévoyait la loi 106-12 pour la première assemblée, ne figure plus dans le texte
- le délai de quinze jours de la convocation est inchangé
Ne viennent pas de la loi 39.24, mais de la loi 106-12 : le préavis de quinze jours, la convocation de la première assemblée par un ou plusieurs copropriétaires, et la convocation par un seul copropriétaire après la demande restée sans suite d’un tiers d’entre eux.
La loi 41.25, publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, réécrit l’article 12 : tout acte qui transfère la propriété d’un lot, ou qui crée ou modifie un droit réel sur un lot, doit être un acte authentique, à peine de nullité. L’acte à date certaine rédigé par un avocat n’est plus admis, et le texte ne prévoit pas d’entrée en vigueur différée.
Il n’existe pas de traduction française officielle des lois 39.24 et 41.25 : cette section traduit leur texte arabe.
9. Recours, et ce que la loi ne prévoit pas
Références : art. 59 bis à 59 decies (59 مكرر 1 à 59 مكرر 9) · art. 27
Lorsque le syndicat ne peut plus payer ses dettes ou assurer la conservation de l’immeuble, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire, à la demande du syndic ou de 10 % des copropriétaires. Sa mission dure un an au plus ; elle suspend le syndic et l’assemblée générale et gèle les poursuites des créanciers.
Le texte consolidé ne contient aucune sanction pénale. Ses outils sont civils : l’astreinte, la responsabilité du syndic et de son adjoint, la nullité de certaines clauses et l’administration provisoire.
Ce que Coprio outille parmi les obligations de l’article 26
Coprio est un logiciel de gestion. Il aide le syndic à tenir une partie des obligations de l’article 26, il ne les remplit pas à sa place, et l’utiliser ne rend pas un syndic conforme à la loi.
Encaisser les contributions contre reçu.
Dans Coprio : Encaissements et quittances
Tenir des comptes qui font apparaître la situation de chaque copropriétaire, et informer les copropriétaires de la situation financière.
Dans Coprio : Tableau de bord et rapports · Application propriétaires
Établir un budget.
Dans Coprio : Dépenses et budgets
Conserver les archives et y donner accès aux copropriétaires.
Dans Coprio : Documents et annonces
Le reste demeure entièrement l’affaire du syndic : ouvrir le compte bancaire au nom du syndicat et y déposer les fonds, représenter le syndicat en justice, appliquer le règlement de copropriété et délivrer l’attestation due lors d’une vente.
Sources et textes officiels
Les textes sur lesquels s’appuie ce guide, tels que publiés sur sgg.gov.ma et adala.justice.gov.ma. Le numéro, la date et la page permettent de retrouver chaque texte si un lien change.
- Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 3 octobre 2002
Bulletin officiel n° 5054 du 7 novembre 2002, p. 3175 · PDF en arabe
- Loi n° 106-12, qui modifie la loi n° 18-00
Bulletin officiel n° 6465 du 16 mai 2016, p. 3781 · PDF en arabe
- Loi n° 39.24, qui modifie la loi n° 18-00
Bulletin officiel n° 7328 du 22 août 2024, p. 5367 · PDF en arabe
- Loi n° 41.25, qui réécrit l’article 12 de la loi n° 18-00
Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, p. 4425–4426 · PDF en arabe
- Texte arabe consolidé de la loi n° 18-00, à jour au 16 juillet 2026
PDF en arabe
- Traduction française officielle consolidée de la loi n° 18-00, telle que modifiée par la loi n° 106-12
PDF en français
- Édition de traduction officielle du Bulletin officiel sur laquelle repose cette traduction
Bulletin officiel n° 6514 du 3 novembre 2016, p. 1664 · PDF en français
- Décret n° 2-17-354 du 23 octobre 2017, règlement de copropriété type
Bulletin officiel n° 6635 du 1 janvier 2018 · PDF en arabe