1. Le texte, sa publication et son entrée en vigueur
Références : art. 1 · loi 18-00, art. 24 · art. 2 · art. 3 · BO n° 7391 · BO n° 7466
Le décret n° 2-23-700 fixe les règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires, en application de la loi n° 18-00. Il met en œuvre l’article 24 de cette loi, qui soumet les comptes du syndicat à des règles comptables fixées par voie réglementaire. Son titre officiel :
- en français : « Décret n° 2-23-700 du 22 rejeb 1446 (23 janvier 2025) fixant les règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires en application de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis »
- en arabe : «مرسوم رقم 2.23.700 صادر في 22 من رجب 1446 (23 يناير 2025) بتحديد القواعد المحاسبية الخاصة باتحاد الملاك المشتركين تطبيقا للقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية»
Il a été signé le 23 janvier 2025. Le texte arabe a été publié au Bulletin officiel n° 7391 du 1er chaoual 1446 (31 mars 2025), page 1917, et sa traduction française officielle au Bulletin officiel n° 7466 du 18 décembre 2025, page 3920.
Ce n’est pas un projet de texte : le décret est en vigueur. Il s’applique « à compter du début de l’exercice comptable qui suit la date de sa publication au Bulletin officiel ». Pour un syndicat dont l’exercice suit l’année civile, le premier exercice concerné est celui de 2026, ouvert le 1er janvier 2026, et il en irait de même si l’on comptait à partir de la traduction française du 18 décembre 2025. Pour un exercice décalé, c’est le premier exercice ouvert après le 31 mars 2025, par exemple le 1er juillet 2025.
Rien n’est en attente : le plan comptable et tous les modèles d’états sont annexés au décret lui-même, qui n’appelle aucun arrêté ministériel. Son article 3 se borne à en confier l’exécution.
2. Quels états produire : trois seuils de produits
Références : art. 1 · annexe 1, art. 2 · annexe 1, art. 4
Ce que le syndicat doit produire dépend des produits de l’exercice, et non des charges appelées. Les produits sont toutes les sommes reçues ou à recevoir des copropriétaires, comptabilisées dès qu’elles sont dues, auxquelles s’ajoutent les autres produits. Selon leur montant, l’article 1 distingue trois cas :
| Produits de l’exercice | Règle | Annexes à produire |
|---|---|---|
| 500 000 MAD ou plus | Doit produire | 3 à 10 |
| Plus de 200 000 MAD et moins de 500 000 MAD | Peut ne produire que | 10, 11 et 12 |
| 200 000 MAD ou moins | Peut ne produire que | 10, 13-1 et 13-2 |
L’annexe 10, le suivi des cotisations des copropriétaires, figure dans les trois cas.
Pour les deux seuils inférieurs, le décret ouvre une faculté et non une obligation : le syndicat peut se limiter aux annexes indiquées.
Le décret n’est pas cohérent sur ce point : l’article 4 de son annexe 1 présente comme obligatoires les annexes 6, 7, 8, 9 et 12, ce qui ne concorde pas avec les seuils de l’article 1. Ce guide suit l’article 1.
3. L’audit des comptes au-delà de 1 000 000 MAD
Références : annexe 1, art. 12
Lorsque les produits de l’exercice dépassent 1 000 000 MAD, les comptes font l’objet d’un rapport établi par un professionnel habilité à exercer les fonctions de commissariat aux comptes, qui atteste leur sincérité. Le seuil est franchi au-delà de ce montant, et non lorsqu’il est atteint.
Le texte ne parle pas d’expert-comptable : il vise un professionnel habilité à exercer ces fonctions, et qui l’est relève d’autres textes que le décret.
Les états de synthèse, les budgets, ce rapport et les procès-verbaux d’assemblée générale sont conservés dans les archives du syndicat. Le décret ne fixe pas de durée pour cette conservation.
4. Tenir les comptes
Références : annexe 1 · annexe 1, art. 10 · annexe 1, art. 11
L’annexe 1 fixe les règles comptables du syndicat :
- les comptes sont tenus selon la comptabilité d’engagement
- l’exercice comptable dure douze mois, le premier pouvant aller jusqu’à dix-huit mois, et c’est l’assemblée générale qui le fixe
- la comptabilité comprend un journal, un grand livre et un livre d’inventaire
- elle peut être tenue sur support électronique
- aucune compensation n’est admise entre les comptes
- chaque copropriétaire a son compte individuel
Le syndic doit pouvoir ventiler ce que doit chaque copropriétaire entre opérations courantes, travaux, avances et emprunts.
Il conserve les pièces justificatives originales pendant cinq ans. Elles sont datées et portent le nom et l’adresse du syndicat, et elles passent au nouveau syndic en cas de changement.
5. Un plan comptable propre au syndicat
Références : annexe 2 · annexe 1, art. 7
L’annexe 2 établit un plan comptable spécifique aux syndicats des copropriétaires, organisé en classes 1, 3, 4, 5, 6 et 7. Il comprend par exemple les comptes suivants :
- 111 Fonds de réserve
- 342 Collectivité des copropriétaires
- 711 Appel de fonds
Le plan comptable général des entreprises (PCGE) ne peut pas être utilisé pour détailler ces comptes.
Le compte de réserve est facultatif.
6. Les modèles d’états annexés au décret
Références : annexes 3 à 13-2
Les annexes 3 à 13-2 donnent les modèles des états que le syndicat établit, selon le seuil de ses produits :
- annexe 3 : bilan
- annexe 4 : compte de gestion général
- annexe 5 : budgets
- annexe 6 : travaux et opérations non courants hors budget
- annexe 7 : suivi du compte de réserve
- annexe 8 : suivi des emprunts
- annexe 9 : suivi du matériel mis à disposition
- annexe 10 : suivi des cotisations des copropriétaires
- annexe 11 : états de synthèse, modèle simplifié
- annexe 12 : compte de résultat et de budgets, modèle simplifié
- annexe 13-1 : état de la situation financière, super simplifié
- annexe 13-2 : compte de produits, de charges et de budget, super simplifié
Ce que Coprio produit aujourd’hui, et ce qu’il ne produit pas
Ces deux listes décrivent le logiciel, pas les obligations du syndicat. Coprio aide le syndic à tenir les comptes du syndicat, mais il ne produit pas la comptabilité que le décret prescrit, et l’utiliser ne suffit pas à respecter le décret : cela reste la responsabilité du syndic.
Ce que Coprio fait aujourd’hui
- un compte individuel par copropriétaire, avec des relevés de compte à solde progressif
- une quittance pour chaque paiement
- des factures et des quittances numérotées sans rupture de séquence
- des budgets, avec le suivi du réalisé face au budget voté
- les dépenses, avec leurs pièces justificatives
- une bibliothèque de documents
- le récapitulatif financier annuel de chaque résidence, en PDF
- un instantané figé à la clôture de l’exercice
- un journal d’audit, qui garde la trace des actions financières
- l’application mobile des copropriétaires
- des exports Excel
Ce que Coprio ne produit pas
- le journal, le grand livre et le livre d’inventaire que prévoit le décret
- les modèles des annexes 3 à 13-2, dont le bilan, le compte de gestion général et les états simplifiés
- le module d’assemblée généraleEn préparation
- le rapprochement bancaireEn préparation
- l’envoi de lettres recommandées et les démarches par huissier
Sources et textes officiels
Le texte arabe du décret et sa traduction française officielle, tels que publiés au Bulletin officiel sur sgg.gov.ma. Le numéro, la date et la page permettent de retrouver chaque texte si un lien change.
- Décret n° 2-23-700 du 23 janvier 2025 fixant les règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires, texte arabe
Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025, p. 1917 · PDF en arabe
- Traduction française officielle du décret n° 2-23-700
Bulletin officiel n° 7466 du 18 décembre 2025, p. 3920 · PDF en français